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红灯亮起，谁是避风港？

近日，财经圈热议的话题是：全球资本市场“红灯亮起”。

这个红灯，就是美国国债收益率大幅反弹。美国10年期国债收益率一度升至4.665%，创下2025年5月以来新高。特朗普发动本轮对伊战争前，这一收益率最低曾见到3.926%

看空的人认为，国债收益率的飙升会抽走流动性，进而刺破科技股泡沫引发美股大跌，拖累全球股市包括A股。

这种担忧，并非空穴来风。

上周五，过去一年涨幅最猛的韩国股市剧烈调整，KOSPI指数早盘一度冲上8000点历史高位，随后快速跳水，盘中跌幅一度超过7%，收盘仍大跌6.12%。

伯克希尔一季度现金储备升至约3970亿美元，创下历史新高，并连续第14个季度净卖出股票。与此同时，盖茨基金会信托也在今年一季度清仓了剩余微软股份。

因为过去一年全球科技股涨得太猛了，顶级资金已经不再像过去那样激进追高。

接下来，钱会流向哪里？

方向非常清晰，资金会重新寻找安全边际。

一部分流向债券、货币基金、银行理财求稳；一部分流向黄金、高股息股票这类防御型资产，用来对冲不确定性。

还有一部分更敏锐的资金，开始重新配置核心城市、核心地段、核心资产，因为资产有周期。

中国资产正在成为首选，经过5年的调整，中国一线城市楼市已基本触底，租金回报率历史性跑赢无风险收益（30年期国债收益率）。

高盛认为，上海、深圳有望率先引领中国房地产市场复苏，并预计到2028年底前具备约15%的反弹空间。

摩根大通则认为，中国房地产市场在经历五年调整后，可能正迎来转折点。香港楼市的复苏正在向内地主要城市传导，中国股市反弹带来的财富效应，也会改善住房需求。

事实上，一批资金已经开始动了。

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香港之后，轮到深圳

最先热起来的，是香港。

香港楼市是对利率最敏感的市场之一。

过去几年，高利率压制了香港楼市；而随着美联储进入降息周期，香港按揭成本边际改善，资金成本下降，资产价格的弹性开始迅速释放。

2026年一季度，香港一手住宅实际新房成交约6300宗，创2013年以来同期新高；4月内地买家购买香港住宅1892套，环比增长48%，创两年新高。

就连“逃顶之王”李嘉诚也高调回归，长实主席李泽钜在业绩会上明确表示，地产仍然是集团本业，只要回报合理，长实一定会参与投地。而香港2026/27年度卖地计划中，正好包含9幅住宅用地。

香港楼市的火爆极具风向标意义，说明资本开始非常看好中国资产。

那么在内地市场，哪个城市更被看好？答案大概率是深圳。

今年1-3月，深圳实际使用外资约170亿元，同比增长超47%，全国同比下降7.3%。深圳新设外商投资企业超2700家，占全国的19.3%。

在全国外资承压的背景下，深圳反而成为全球资本加仓中国的重要入口。

深圳的确定性，来自它一直站在产业风口之上。在《中国新质生产力区域发展评估报告(2025)》中，地级行政区和副省级城市层面，深圳是唯一进入领先发展类A+等级的城市。

持续创造新公司、新岗位、新财富，这些才是资产最硬核的支撑。

尤其深圳这次429新政，给这波资金流入再添一把火！

新政后，全市一、二手商品住宅10天累计网签2776套，同比增加52.9%；新政后，福田某一手房销售突然放大，外来客户占到五成。

这些新变化已经开始体现在资产价格上，深圳核心区正迎来一波涨价潮。

4月19日，前海招商海晏府开盘，备案均价约14.2万/㎡，折后均价达到12万/㎡，官宣去化9成。

4月26日，宝中观潮府备案均价约15.09万/㎡，折后均价约14.2万/㎡，刷新片区价格高度，整体去化率达到95%。

过去两年，很多人看深圳豪宅，总觉得“再等等，可能还会更便宜”。

但真正核心的资产，非但没有下探，反而在一轮轮新盘入市中，重新把价格锚点抬了起来。

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新一轮资产风口上的南山

在深圳，哪一类资产会率先被资金选中？

数据显示是南山，尤其是南山核心区。

429新政之后，深圳楼市最先被点燃的区域，正是南山。新政落地首周，南山区新房签约量同比上涨105%，二手住宅签约量同比上涨85%，增幅明显跑赢全市平均水平。

南山某项目“五一”期间接待看房客户700余批，成交额达5亿元；项目销售总监表示，上海、长沙、武汉等外地客户赴深看房，部分客户委托亲友看房、代办居住证并线上签约，港澳客户也明显增加。

之所以被资金看中，是因为南山放在全国城市版图中，都是极其特殊的存在。

它是全国万亿城区中，地均GDP、人均GDP、上市公司密度、发明专利密度、专精特新“小巨人”密度、上市公司密度最高的城区。

而在南山内部，真正能把这种确定性进一步浓缩的地方，就是后海。

如果说南山是中国产业能级的高地，那么后海，就是南山的心脏。

它把南山最核心的产业、资本、总部、商业、文化和国际资源，汇聚到同一片城市界面里。

第一，后海浓缩了中国高密度的科创力量。

这里连接粤海科技走廊、深圳湾超级总部基地和蛇口产业腹地，周边集聚了腾讯、大疆等科技龙头，也正在承接人工智能、机器人、低空经济等新产业资源。

深圳机器人湾落位于此，众擎、数字华夏等机器人新势力持续集聚。

这意味着，后海紧贴深圳新产业、新公司、新财富的生长脉络，是产业购买力最先外溢的地方。

第二，后海汇聚了全球顶尖企业总部资源。

小米、字节跳动、腾讯、阿里巴巴、百度等科技企业资源在这一带密集布局，华润、联想、中海油等世界500强企业也在周边形成总部集群。

总部在哪里，高收入人群就在哪里；高收入人群在哪里，核心居住需求就在哪里。这就是后海资产价值最硬的底层支撑。

第三，后海坐拥世界级商业文化配套。

深圳歌剧院、海上世界文化艺术中心、K11 ECOAST、海上世界、太子湾VILLA街区，再叠加成熟商业、滨海公园、国际学校和高端居住社区，形成了深圳少有的国际化生活界面。

这里浓缩的，是深圳发展40多年沉淀下来的精华城市配套。

总部经济、国际消费、湾区景观、公共文化和高端生活方式，在后海完美融合，构成了深圳面向世界的一张城市封面。

第四，后海是深圳联通香港、面向世界的重要窗口。

后海的特殊性，在于它一头连着南山科创腹地、总部经济和深圳湾超级总部，一头连着深圳湾口岸、邮轮母港和深港跨境交通。港深西部铁路（规划中）实现深圳湾到香港仅需15分钟，世界级的科创中心（深圳）与世界级的金融中心（香港）实现了无缝对接。

后海承接的是南山产业人群、总部人群、高净值家庭，也承接深港之间的资金流、商务流和国际生活方式。

更重要的是，后海现在很好，未来更好。

南山区2035空间规划明确，后海片区是南山区“两核”之一的深圳湾CBD重要组成部分，将持续推进后海金融商务总部基地建设，打造总部商务与公共生活融合的都市样板。

后海商务风貌区，也被定位为高效紧凑、多元混合、开放包容的滨海总部商务都会，未来将进一步承接总部经济、国际消费、公共文化、湾区门户和深港联动等更高能级的城市功能。

这意味着，今天的后海，汇聚的是深圳过去40多年发展沉淀下来的精华城市配套；未来的后海，承接的将是深圳迈向全球城市的更高定位。

万亿南山，只是这片区域价值释放的开始。后海真正的想象力，在于它将继续代表深圳城市能级的上限，也将成为深圳下一个40年面向世界的核心界面。

所以，回到资产选择，南山后海的确定性已经非常清晰：它浓缩了南山的城区能级、科创密度、总部资源、海湾界面、商业文化和深港联通能力，是复合型确定性的集大成者，名副其实的深圳1号地。

但也正是在这样一个高度成熟的核心片区，长期面临一个非常现实的问题：土地极其稀缺，供应极其有限。

04

高价值土地，遇上高价值产品力

稀缺，永远是判断价值的第一原则。

放在后海，这个逻辑会更加清晰。

这里已经高度成熟，总部、商业、学校、公园、轨道、海岸线和街区生活都已兑现。过去很多年，后海并不缺需求，缺的是能真正匹配这片土地的新供应。

老钱想在这里得到改善，新贵想在这里安放生活，当需求足够旺盛，而产品足够有限，稀缺性就会变成市场共识。

后海招商玺的出现，更像是后海核心高价值土地与高价值产品力的一次相遇。

效果图

稀缺土地，决定下限；产品识别度，决定上限。

这也是“玺系”对后海价值的一次再升级，它带来的是一套已经被反复验证过的资产符号。

从2014年海上世界双玺开始，玺系已经走过12年。它落到深圳、上海、北京、成都、合肥这些核心城市时，每一次都站在城市资源高度稀缺、客户极度挑剔、定价相当敏感的位置上，接受市场检验。

海上世界双玺2014年首开均价约9.8万/㎡，当日销售近九成，销售额超20亿元；四次打破顶豪吉尼斯纪录，十多年后，依然是蛇口豪宅二手市场的标杆。
上海外滩玺，单价约13万+，首开日罄，成就外滩沿线标志性豪宅；
北京中国玺，开盘日售罄，约52.29亿登顶北京销售榜，刷新豪宅新纪录；
合肥招商玺，创下合肥三项纪录，以断层优势稳居千万级豪宅TOP级；
成都招商玺，首开揽金约10.7亿，成为成都豪宅风向标。

这些案例放在一起，证明玺系已经形成了跨城市的资产识别度。

玺系走了12年，又回到深圳后海。

后海招商玺去年12月首开售罄，销售额超120亿元，这是深圳高净值资金对后海资产的一次集中投票。

今年6月，后海招商玺二批次即将入市。这一次，加推的是2栋楼王看海单位，建面约188㎡、237㎡、247㎡，共108套。

土地、品牌、海景，三重价值同时叠加，也让这一批次楼王看海单位的价值浓度拉满。

后海长期断供，给了它第一重稀缺；玺系十二年回归后海，给了它第二重稀缺；而二批次楼王看海单位，则让后海招商玺稀缺价值被进一步推到极致。

尤其是这一次的海景，不是普通意义上的海景房，它的视野层次非常丰富，有城市灯火，有总部楼宇，有深湾海岸线，还有香港天际线……怎么看都不腻。

效果图

当城市确定性、居住确定性、景观确定性同时叠加，后海招商玺所承接的，就不只是一批深圳买家的改善需求，更是这一轮全球资金寻找避风港时，中国资产给出的一个高确定性答案。

据了解，后海招商玺预计6月开放样板房，样板房开放后将很快开盘，请珍惜这个不可多得的时代机遇。